Naujo pastato buto priskyrimas - kas tai yra? Privalumai ir trūkumai įsigyjant naują būstą pagal perleidimo sutartį

Vienas iš populiariausių būdų investuotinekilnojamojo turto rinkoje - naujo pastato buto paskyrimas. Tai ne visi supranta, ir dažnai pradedantysis tiesiog nenori jaustis su juo. Remiantis statistika, beveik penktadaliu visų statomų namų parduodama pagal šią schemą. Kokie yra pagrindiniai šių sandorių privalumai ir trūkumai? Kokia yra pirkėjo rizika?

Naujo pastato buto priskyrimas: kas tai yra?

Perdavimas yra susitarimas perduoti teises įturto įsigijimas trečiajai šaliai. Sandoris galimas iki valstybinės komisijos, kai dar neegzistuoja būsto patalpų nuosavybės dokumentai. Investuotojas, įsigijęs būstą naujame namuose iš statybos bendrovės, perleidžia savo nuosavybės teises į kitą asmenį už tam tikrą mokestį. Paprastai investuotojai gauna iš sandorio 10-90% pelno iš naujo pastato investuoto turto. Naujasis bendrai statomo dalyvis taip pat perduoda įsipareigojimus ir teises kūrėjui.

Naujo pastato buto nuosavybės perdavimas gali būti atliekamas dviem būdais:

• Pagal sutartį DM (pardavėjas grąžina skolą kūrėjui ir pirkėjo lėšoms, sandorį galima atlikti keletą kartų su vienu turtu);
• Pagal preliminarų susitarimą (jai netaikoma privaloma valstybės registracija, nustatoma pardavėjo ir pirkėjo teisė vykdyti sandorį ateityje).

Lėšų pervedimas yra šalių susitarimu.

Kaip parduoti butą naujame pastate paskyrimo metu: etapai

Paskyrimo sutartis yra keturi etapai:

1. Statybininko dokumentacija yra patikrinta:

• bendrovės chartija;
• steigimo sutartis;
• valstybinės registracijos ir registracijos liudijimus Federalinėje mokesčių tarnyboje;
• statybos leidimai;
• projekto deklaracija;
• dokumentai, patvirtinantys finansavimą.

2. Pardavėjas informuoja apie ketinimą parduoti turtą kūrėjas, ir tada turi gauti sutikimą iš jo raštu, taip pat dokumentai, patvirtinantys finansinių įsipareigojimų įmonė nebuvimą. Taip pat reikalauja notaro sutikimą sutuoktinio parduoti turtą, rezoliucija kredito įstaigos (jei perkami dėl hipotekos būsto), išrašą iš registro į gyvenamojo ploto. Pirkėjas privalo gauti notaro patvirtintą sutikimą sutuoktinio ir imtis į banką ir hipotekos sutartį dėl būsto paskolos teikimo (su hipotekos).

3. Pasirašomas pats susitarimas dėl sutarties. Galite sukurti jį iš kūrėjo, nekilnojamojo turto biuro ar advokato.

4. Rosreestro padalinyje yra pavedimo sutarties valstybinė registracija.

Ar galima perkelti hipoteką?

Dabartinis Rusijos įstatymas sako:tai yra galimybė įsigyti ir įkeisti butą naujame pastate. Siekiant šio tikslo, pardavėjas turi gauti raštišką sutikimą kredito įstaigos, kaip jis perduoda savo finansinius įsipareigojimus pirkėjui visiškai. Taigi pirkėjas įsipareigoja įvykdyti visas paskolos sutarties sąlygas. Šiuo metu, jums reikia atidžiai išnagrinėti hipotekinio kreditavimo sutartį, nes bankas turi teisę keisti savo nuožiūra.

Mokesčiai

Pagal Mokesčių kodeksą, pobuvo pastatytas butas naujame pastate, 13% mokestis turi būti sumokėtas pardavėjui. Atskaita yra gaunama iš pelno sumos - skirtumo tarp pinigų įplaukų ir pradinės būsto kainos. Norėdami tai padaryti, pardavėjas pateikia mokesčių inspekcijai skyrių 3NDFL formos deklaraciją.

Pvz., Jei butas yra nupirktas 1 000 000 ir parduodamas pagal perdavimo sutartį 2 000 000, mokesčio atskaitymo suma bus 130 000.

Jei pirkėjas nori gauti nekilnojamojo turto pirkimo mokesčio atskaitą, jis turi paprašyti pardavėjo mokestį už gavimą.

Už

Tiek pardavėjas, tiek pirkėjas gauna išmokas po to, kai naujame pastate yra priskirtas butas. Kokia yra ši nauda?

Pardavėjas gauna pelną iš pardavimo. Tuo pat metu jo dydis gali būti kelis kartus didesnis už pradinę pridėtą sumą.

Pirkėjo pranašumai:

• Mažos kainos, palyginti su gatavu būstu.
• Individualaus planavimo galimybė.
• Įgytas teisiškai švarus butas.

Suvart

Nepaisant to, kad teisių į butą perdavimasnaujame pastate - vienas iš populiariausių sandorių nekilnojamojo turto rinkoje, jis vis dar išlieka rizikinga įmonė. Tarp pagrindinių rizikos rūšių yra:

• Statybinės firmos bankrotas.
• Susitarimo dėl perdavimo atšaukimas.
• Dvigubi pardavimai.
• Pardavėjas nepraneša kūrėjui apie priskyrimą.

Dabar išsamiau išnagrinėsime šiuos klausimus.

Statybos bendrovės bankrotas

Per laikotarpį, skaičiuojamą nuo momentovalstybinė DDU registracija ir prieš akto perdavimo naujai veiklai pasirašymą akcininkas turi teisę perleisti savo teises į nekilnojamąjį turtą. Pagrindinė priskyrimo priežastis yra kūrėjo pažeistas kokybės standartas ir pakartotinis statybos datų perdavimas. Paprastai tokios aplinkybės kyla dėl kūrėjo bankroto.

Po pirminio akcininko pervedimųteisė į būstą naujame pastate, atsakomybę už naują DDU dalyvį padengs tik kūrėjas. Jei kūrėjas pažeidžia DDU ir nevykdo jai nustatytų įpareigojimų, sutarties nutraukimo negalima. Naujasis interesų turėtojas susiduria su bylomis jau tiesiogiai su kūrėju.

Pirmasis statybos dalyvis gali atliktiatsakomybė už kūrėjo veiksmus pagal sutartį, tik tada, kai jis imasi garantijos. Sandoriai su draudimu yra labai reti.

Susitarimo dėl perdavimo atšaukimas

Paskirtis perkant butą naujame pastate nėraturėtų prieštarauti galiojančių teisės aktų normoms ir sutarčiai dėl dalyvavimo bendroje statyboje. Perkėlimo susitarimas gali būti pripažintas nereikšmingu tokiose situacijose:

• Pradinis akcininkas nevykdė piniginių įsipareigojimų kūrėjui ir bankui.
• Statybos bendrovės raštiško sutikimo nebuvo.
• Banko raštiškas leidimas nebuvo gautas, jei būstas buvo nupirktas naudojant kredito lėšas.

Jei turite bent vieną iš aukščiau nurodytų dalykųcesijos susitarimas yra negaliojantis. Pagal Civilinio kodekso 390 straipsnį atsakomybė už negaliojančios sutarties sudarymą priklauso tik nuo pradinio DDU dalyvio. Jis privalo visiškai sumokėti jam perduotus pinigus, taip pat sumokėti palūkanas ir padengti nuostolius, kuriuos patyrė apgaudinėję bendrai investuotojai.

Dvigubas pardavimas

2011 m. Buvo priimta rezoliucija, pagal kuriąkuriai visi DDU privaloma valstybinė registracija. Deja, Rusijos įstatymai bendro naudojimo srityje toli gražu nėra tobula. Visų pirma, negalima atmesti dvigubų pardavimų, susijusių su butų statyba statomuose namuose, rizika.

Praktiškai dažnai būna atvejų, kainesąžiningi pardavėjai kartu su keliais pirkėjais sudarė perdavimo sutartį. Tai atsitinka todėl, sudaryti preliminarias sutartis dėl pardavimo, kurių registracija į Rosreestra nėra būtina. Nuosavybė teisme pripažintas perėmėjui, kuris pirmą kartą pasirašė sutartį su pardavėju. Pinigų pervedimas pardavėjui yra tik po DDU valstybinės registracijos.

Pardavėjas nepranešė kūrėjui

Pardavėjas turėtų gauti iš kūrėjoraštu sutiko parduoti butą. Priešingu atveju naujasis akcininkas patirtų nuostolių, susijusių su šia rizika, įskaitant tai, kad nėra galimybės sukaupti nuostolių nuo kūrėjo iki DDU atšaukimo.

Pavyzdžiui, jei naujas teismo akcininkas nori iš statybvietės įmonę susigrąžinti baudą už atidėtą daikto paleidimą, jam bus atsisakyta.

Sutarties ginčas teismo procese

Teismo sprendimu - fiziniai ir juridiniai asmenysgali būti paskelbta nemoki ar bankrutavo. Šiuo atveju, visi susiję su pirkimo ir įsigyjant nekilnojamąjį turtą nagrinėjami sandoriai pripažįstami negaliojančiu dviem atvejais:

• Kai pardavimo sutartis nurodo sąmoningai nepakankamą kainą.
• Susitarimas buvo sudarytas likus mažiau nei 12 mėnesių iki bankroto bylos pradžios.

Teismo praktikoje atvejai, kai vienas irTos pačios patalpos kelis kartus parduodamos pagal cesavimo sutartį. Vėliau naujasis statybos dalyvis sumoka už įsigytą turtą. Pradinis akcininkas pradeda bankroto procesą, o sandoris pripažintas negaliojančiu. Taigi, naujas akcininkas išlieka ne tik be brangios gyvenamojo ploto, bet ir be pinigų, išleistų į butą.

Vienkartinis perkėlimo centras

Sankt Peterburge ir Leningrado srityjeyra specializuota agentūra - Bendrasis perkėlimo centras. Naujojo pastato apartamentai potencialiems pirkėjams yra patrauklesni negu antrinis būstas. Be to, perleidimas yra gana sudėtingas ir daug laiko reikalaujantis procesas, reikalaujantis aiškių teisės aktų normų žinojimo.

Centro specialistai turi didelę patirtį sandoriuose pagal cesavimo sutartis. Be to, agentūra turi savo patikimos nekilnojamojo turto duomenų bazę, kuri iš esmės užtikrina teisinį sandorių grynumą.

Vienas iš labiausiai pavojingų, tačiau labiausiai prieinamų rūšiųnekilnojamojo turto įsigijimas - naujo pastato buto priskyrimas. Koks sandoris yra toks? Perdavimas - tai teisė įregistruoti turtą iš akcininko į trečiąją šalį. Tokio tipo sandoris turi neabejotinus pranašumus, tačiau taip pat yra daugybė reikšmingų trūkumų. Kad ateityje būtų išvengta problemų su nekilnojamuoju turtu, turėtumėte patikėti kvalifikuotus teisininkus. Rusijoje yra tik viena specializuota agentūra, atsakinga už tokius dalykus - Jungtinis paskyrimo centras.